A Tríade Normativa na Cobrança de Taxas de Manutenção: Tema 492 do STF, Lei 13.465/2017 e Legislação Municipal em Bolsões Residenciais

Introdução

O pagamento de taxas de manutenção por associações de moradores é uma temática envolta em complexas discussões jurídicas. O encontro de três esferas distintas de legislação—o Tema 492 do STF, a Lei 13.465/2017 e as leis municipais, especialmente aquelas que regulam bolsões residenciais—compõe um cenário intrincado. Este artigo busca entender como essas normativas se entrelaçam e quais são as implicações para a obrigatoriedade dessas contribuições.

Tema 492 do STF

O Tema 492 emitido pelo STF afirma que as taxas de manutenção exigidas por associações de moradores têm caráter facultativo, limitadas à adesão voluntária do morador. No entanto, este entendimento não é absoluto e pode ser modulado por legislações específicas, como leis municipais ou outras normas federais.

Lei 13.465/2017

A Lei 13.465/2017 introduziu a figura dos condomínios de lotes e deu a estes uma equiparação aos condomínios edilícios no que se refere à obrigatoriedade de taxas. Ou seja, nesses casos, as taxas não são facultativas, mas sim, obrigatórias a todos os proprietários.

Legislação Municipal e Bolsões Residenciais

Algumas leis municipais regulam bolsões residenciais como áreas de interesse público e impõem a obrigatoriedade de contribuições para a manutenção da área comum. Estas leis podem coexistir com o Tema 492 e a Lei 13.465/2017, criando uma situação em que a taxa de manutenção se torna efetivamente obrigatória.

O Cruzamento das Normativas

Na prática, isso pode significar que, mesmo que um morador não tenha feito uma “adesão voluntária” segundo o Tema 492, ele ainda pode estar obrigado a pagar as taxas de manutenção com base na Lei 13.465/2017 ou em legislação municipal específica. Em casos extremos, o não pagamento dessas contribuições pode resultar na execução do imóvel para sanar a dívida.

Conclusão

A obrigatoriedade das taxas de manutenção em associações de moradores é uma questão altamente complexa e regulada por múltiplos estratos legais. O Tema 492 do STF, a Lei 13.465/2017 e as leis municipais que tratam de bolsões residenciais podem operar de maneira complementar, conferindo um caráter obrigatório a essas taxas, contrapondo-se à visão simplista de que tais taxas seriam sempre facultativas.

Este artigo visa oferecer uma visão integrada desses diferentes dispositivos legais e suas consequências práticas. O diálogo entre essas diferentes fontes normativas é crucial para compreender o cenário atual e suas implicações para associações de moradores e seus contribuintes.

Fabiana Calfat Nami Haddad
Presidente da comissão do direito imobiliário e condominial da OAB subseção de Cotia